林疏老师《公建类物业项目经理投标与运营管理能力提升》万科物业金牌培训讲师

　　林老师拥有19年物业服务经验，曾在日资外企、万科物业、明喆集团、龙湖集团、建发集团等企业总部任职核心管理岗位，覆盖住宅、写字楼、商业、产业园、医院、高校等10余种业态。

　　在物业标准化体系构建、品质运营管理、安全管理、风险管控等方面具有丰富的实战经验。为多家企业担任管理顾问，也同时担任企业金牌培训讲师、五星级讲师等工作，其主讲课程《物业安全管理》、《职业风险管理》等课程，能为企业提供实用的安全管理策略和风险防控方法。

　　主持物业服务中心全面工作，贯彻执行公司的工作方针、决策、计划和指令。 组织实施《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》等规定的各项服务内容，保障物业服务品质达到合同规定的质量标准。 组织实施项目的年度管理计划和费用收支预算，实现较佳的经济效益。 负责协调物业项目与开发建设单位等外部的公共关系。

　　负责龙湖集团商写事业部非住业态标准化建设及落地工作，同时协同各地区公司开展非住业务孵化及市拓运营等工作。参与制定收并购公司年度经营指标及运营目标落实工作，帮扶收并购公司开展非住产业链业务孵化及新业务拓展工作。建立、完善商写事业部体系标准、工作流程，赋能地区公司非住标准落地。协同各地事业部开展投模测算、市场踏勘、项目初始化、项目运营等全生命周期工作。

　　负责建发物业公建公司项目运营工作，公司年产值3.2亿元。在管项目包括医院业态、写字楼业态、产业园业态、高校业态、商业业态等，在管团队规模2000人以上。负责公建公司医疗业务板块业务孵化、市场踏勘、运营管理等工作。指导地区公司非住业态业务推动、市拓支持、运营管理等工作。推动公建公司医疗业态标准化建立、业务孵化、延伸业务推动等工作；开展医疗业务拓展及招投标工作，对医疗业务版块护工业务、月嫂业务等进行赋能，协同集团开展医疗护工、月嫂、养老等新业务落地等工作。

　　1、物业服务全业态管理专家：覆盖住宅、写字楼、商业、景区、医院、高校、市政等12种业态，统筹超2000万㎡物业项目。

　　2、物业标准化体系构建者：建立龙湖物业非住版块写字楼、医院、高校、产业园、交通枢纽、公共场馆等6套产品服务标准，推动体系建立及落地。

　　3、物业品质运营、满意度提升专家：在管公司多年赛惟满意度95分以上，住宅项目收缴率95%以上，非住项目收缴率99%以上。

　　4、政企合作资深专家：成功对接企事业单位多项安全专项检查，配合政府主管部门建立绿色建筑检查标准 。

　　5、集团化运营操盘手：打造数字化场景系统、能源管理体系、医疗产业链模式等，在管某超甲写字楼荣获LEED和WELL双铂金认证。

　　3.学会精准对接甲方需求，通过服务优化与业务拓展提升客户满意度与项目价值。

　　2) 优质项目评估维度：甲方预算合理性、项目规模与企业匹配度、合作周期与风险预判；

　　3) 案例：某政府办公楼项目因未预判甲方隐性需求导致投标失败的教训分析。

　　1) 投标书三部分分值拆解：技术分（服务方案匹配度）、商务分（报价合理性）、综合分（企业资质与案例）的得分关键；

　　硬件维度：设施设备现状（电梯、消防、空调等）、场地布局（功能分区、动线设计）；

　　需求维度：甲方人员规模、特殊服务需求（如保密、应急保障）、现有管理痛点；

　　1) 日常服务沉淀：建立 “服务日志 + 月度报告” 机制，量化服务成果（如设备完好率、投诉处理时效）；

　　2) 甲方关系维护：定期召开沟通会，提前响应甲方年度规划（如校庆、检查等特殊节点需求）；

　　3) 风险规避：针对合同到期前 3 个月的 “敏感期”，制定问题整改专项方案。

　　政府类：合规性（符合采购标准）、安全性（保密与应急）、形象性（会务与环境）；

　　2) 需求挖掘工具：“需求访谈表 + 场景模拟” 结合，识别甲方未明确的隐性需求（如节假日应急值守）。

　　1) 费用构成拆解：人工成本（岗位配置与薪资标准）、物料成本（保洁、维修耗材）、维保成本（外包服务定价）、管理费用（合理利润率）；

　　2) 测算技巧：结合项目规模 “阶梯定价”，针对甲方预算敏感点提供 “基础 + 增值” 分级方案；

　　3) 合理性论证：用 “数据对比法”（与同类项目对标）、“成本溯源法”（附明细清单）说服甲方。

　　1) 标书制作：突出 “针对性”（紧扣招标需求标注响应点）、“可视化”（用流程图展示服务流程）、“合规性”（资质文件盖章与格式规范）；

　　2) 述标技巧：3 分钟内提炼核心优势（如 “同类项目 3 年零投诉”），用案例替代抽象描述；

　　3) 答辩准备：预设高频问题（如 “如何应对人员流失”“成本超支怎么办”），用 “方案 + 预案” 双维度回应。

　　1) 对手分析维度：过往项目报价区间、服务短板（如某企业在医院物业中的保洁投诉率）、甲方关系资源；

　　2) 差异化策略：避开对手优势领域，突出自身独特价值（如 “智慧物业系统降低 30% 人工成本”）。

　　1) 必备资质：物业管理师证书、公建项目 3 年以上管理经验、行业特殊认证（如医院物业需院感知识培训证）；

　　2) 核心能力：政策解读（熟悉《政府采购法》《物业管理条例》）、应急指挥（如突发消防事件处置）、跨部门协调（对接甲方多科室）。

　　1) 退出预警信号：甲方连续 3 个月满意度低于 80%、费用拖欠超 30 天、政策调整导致项目性质变化；

　　3) 流程规范：签订《移交确认书》，明确责任划分（如移交后 15 天内发现的遗留问题归属）。

　　1) 查验标准：对照《物业承接查验办法》，分系统逐项检查（供电系统负荷测试、消防系统联动试验）；

　　2) 问题处理：建立 “问题清单 + 整改时限 + 责任方” 表格，同步报甲方备案，避免后期纠纷；

　　3) 工具支持：使用 “查验 APP” 实时上传照片与数据，形成电子档案。

　　1) 进驻团队选配：按项目性质匹配人员（如医院物业优先选有医疗保洁经验的员工），明确 “项目经理 + 骨干 + 基层” 三级架构；

　　2) 撤场人员安置：优先内部转岗（同类项目调配）、协商解除合同（按劳动法支付补偿金）、技能培训后推荐新岗位；

　　1) 亮点设计原则：贴合甲方核心需求（如政府项目突出 “会务零失误”，高校项目突出 “宿舍安全月活动”）；

　　2) 量化展示方式：用 “服务数据看板”（如设备故障率同比下降 20%）、“案例故事集”（如紧急抢修获得甲方感谢信）呈现；

　　3) 满意度提升技巧：每季度开展 “需求回访”，针对低分项制定 “整改承诺书”（明确措施与时限）。

　　2) 延伸业务挖掘：基于现有服务衍生需求（如政府项目的 “绿植租摆升级”、医院项目的 “陪护服务外包”），制定 “增值服务包”（单独报价，不影响基础服务）。

　　政府物业：安全（消防设施完好率 100%）、会务（接待响应时间≤5 分钟）、环境（公共区域保洁频次≥4 次 / 天）；

　　高校物业：宿舍（24 小时报修响应）、餐饮（食品安全抽检合格率 100%）、教学区（设备故障修复时限≤2 小时）；

　　医院物业：院感（消毒达标率 100%）、陪检（准时率≥98%）、医疗废物处理（合规率 100%）；

　　2) 承诺指标落实：将承诺纳入团队绩效考核（如 “客户满意度≥90%” 与绩效奖金挂钩），建立 “承诺 - 执行 - 复盘” 闭环。